关于《隆回县不动产登记遗留问题处理的补充意见》的解读_法规文件解读

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关于《隆回县不动产登记遗留问题处理的补充意见》的解读

文件名称:	关于《隆回县不动产登记遗留问题处理的补充意见》的解读
统一登记号:
索引号:	4305240029/2020-00097	发文编号:
公开目录:	法规文件解读	公开责任部门：	隆回县司法局
发文日期:	2019-06-03	公开形式:	主动公开
生效日期 :	2019-06-03	有效期:	永久

一、制定的必要性和基本情况(背景)
（一）关于共有土地使用权分摊问题
目前，我县商品房及合伙建房、集资建房等共有土地使用权不动产在土地登记时均按建筑面积的比例或共有权人的约定分摊到户，这既是隆政办发〔2018〕8号文件要求，也是历来的习惯。但是随着商品房小区数量增多，规模扩大，建筑形式多样，加之现行的法律法规没有明确土地使用权分摊标准，商品房买卖合同也没有对土地使用权分摊方式进行明确，导致开发商和业主在申请办理不动产登记时难以达成共识，造成很大分歧，有的甚至要对簿公堂。
（二）关于划拨土地上集资房、房改房和经济适用房的不动产登记问题
一是在实施《隆回县不动产登记工作中有关遗留问题的处理意见》时对这类房屋办理土地和房屋权利主体一致的不动产登记是否需要国有资产处置批复各单位存在争议，有的单位认为单位的土地属于国有资产，处置国有资产需要县国资办出具审核意见，导致房屋权利人办不了不动产登记，也有的单位已经直接同意分摊到房了，有必要进一步统一思想。
二是尚未办理房产证的集资房所有权人确定的问题。有部分单位在原来集资建房的时候，由于部分单位职工已有住房或其他原因将集资建房的资格从一开始就转让给他人，所有的集资款均由他人交纳，现申请办理不动产登记时，转让集资建房资格的人有的已调离至外地，有的已去世，而房屋由出资人居住，如果再办理原资格转让难度很大，有必要就为类问题的处理出台处理意见。
（三）关于出让土地上的集资房、安居房、经济适用房的不动产登记问题
桃花新村安居工程系我县第一个房地产开发项目，约上世纪90年代末建成，由县安居办负责开发，属于经济适用房，其土地权属登记在县房产局名下，土地性质为出让，业主办理了房产证，当时购房时购房户与县安居办签署了房屋买卖合同，合同条款中没有对土地进行任何约定。还有个别单位集资房的土地也是出让土地，办理了房产证，但集资户没有缴纳土地出让金，现这些房屋权利人申请办理不动产登记，要求分摊土地面积。按照一般供地政策，对安居工程、经济适用房、集资房均是按划拨供地的，而我县有部分采取了出让方式供地，有必要明确房屋权利人是否需要缴纳土地出让金。
（四）关于出让土地上个人建房的不动产登记问题
隆政办发〔2018〕8号文件对出让土地上商品房的不动产登记进行了规定，但在执行文件的过程中对个人建房所转让的房屋是否属于商品房，是否可以按照隆政办发〔2018〕8号关于出让土地上商品房的不动产登记办理存在争议。
出让土地上的个人建房转让后已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用证的，宗地权利人已消失或不愿配合办理土地分摊转移，当事人申请办理不动产登记的，与开发商转让商品房后办了房屋所有权证未办理国有土地使用证的情形是一致的，因此发要明确参照隆政办发〔2018〕8号文件中关于出让土地上商品房的不动产登记办理。
（五）林权登记问题
原林权档案移交时，县林业局反映因当时林权发证的种种历史原因，其档案中存在一定的错误，根据2018年3月5日印发的《隆回县人民政府常务会议纪要（第1次）》精神，县林业部门将在一定期限内进行纠错，但目前林权纠错工作仍未起动。而现在有相当一部分权利人申请林权登记，我局如果受理，很有可能造成登记错误，如不受理，则可能被投诉认定为不作为。会议认为全面纠错是不可能的，一是时间上需要2-3年，经费上需要2、3千万，因此，有必要对林权登记的问题进行明确。
（六）土地面积更正登记问题
由于我局在一定时期内的土地登记是以房屋墙体位置为界进行登记的，导致没有把房屋滴水范围内的土地登记到位。现在相当一部分权利人认为其房屋建成后一直未改建，其房屋滴水范围理应属于其所有，是国土部门的登记错误，并以此为由申请更正登记，要求增加其房屋滴水范围的土地使用权登记。针对这种情况，有必要形成规范性的操作办法。
（七）有证无档案的问题
此类情况主要是存在于乡镇，比如南岳庙企业站与私人集资建房，现在房主手上持有房产证，但无证号和发证时间，也没有查到任何登记档案和土地权属来源资料；北山镇有些农户持有集体土地使用证，也无证号，无登记档案。据初步了解，这种情况主要是当时乡镇从县局领证回去之后，有的经过审批之后填发证书，但乡镇保管档案不善，登记档案已经遗失或损毁，有的乡镇工作人员直接填发证书，根本就没有登记档案。对这类证书是否认可，如何认定，有必要制定规范性的认定办法。
（八）关于历年来违法用地的不动产登记
目前因未经合法审批造成不能办理不动产登记的问题比较多，特别是一些历年来乡镇人民政府或有关部门已收取罚款和审批费用的反响强烈，还有一些违法用地时间已在20年以上，既未接受处罚，也没有缴纳审批费用，也未经打非治违处理，而县城近10年来均不允许新建房屋，这些年来，县国土、规划部门对这种违法用地均按新建房屋处理，造成积压。历年来的违法用地主要分三种情形：一是1987年1月1日至1998年12月31日即土地管理法修订前的违法用地，二是1999年1月1日以后打非治违处理处理前的违法用地，三是历年来乡镇人民政府已收取审批费用或罚款但未办理任何审批手续的情形。原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号），对没有合法用地手续的历史建设用地实施分类处理，按照违法用地的时间段的土地管理法律法规处理。因此，处理历年来的违法用地有一定的务实处理方法。
二、起草过程
针对不动产登记中的有关遗留问题，我局一方面通过申请人申请了解到相关情况，然后在此基础上对同类事项进行了调研，并在调研的基础上进行归类引申分析，再在全局范围内召开业务会议，形成了文件初稿。再报请县政府分管领导召集县不动产遗留问题处理领导小组成员单位进行讨论。
起草规范性文件过程中主要存在以下不同意见：
一是房改房、经济适用房、集资房的土地转移至房屋权利人是否需要国有资产管理部门的批复。一种意见认为为类房屋的修建均是通过政府及各部门审批的，按照房地一致原则及相关省市文件应当视为国有资产管理部门已经同意其处置土地使用权，一种意见认为这类房屋的土地目前仍然登记在原单位名下，属于国有资产，尽管原已审批，但从财务账目上看仍然属于原单位的国有资产，转出土地后有必要从财务账目上销账。因此，一致同意处置这类房屋的土地时先向财政部门申请国有资产处置，再申请不动产登记。
二是关于以出让方式供地的经济适用房、安居工程、集资房在办理土地转让时是否需要缴纳土地出让金。一种意见认为这类土地一般是以划拨方式供地的，而在我县却以出让方式供地，原建设单位已经缴纳了土地出让金，因此，房屋权利人应当缴纳划拨土地变更为出让土地的出让金；另一种意见认为，为类房屋的修建及土地的供应方式均是通过当时政府及有关部门批准的，房屋权利人不应当缴纳土地出让金。经过协调，一致认为这类房屋的土地按照国家政策是以划拨方式供地，但我县部分单位却以出让方式供地，与以划拨方式供地的单位相比，这些单位多缴纳了土地出让金，应当由受益人负责，但考虑到安居工程、经济适用房等受让人的特殊性，以及当时修建是以成本性价格出售的，认为这类房屋办理土地转移时不再缴纳土地出让金，但集资房的如果原来没有承担土地出让金的，应当向原单位缴纳土地出让金。
三是集资房转让资格的房屋权利人的认定问题。一种观点认为为类房屋一开始就转让的资格，转让资格的人早以放弃权利，有的已去世，有的已调离隆回无法联系，因此，从便民的角度，在原单位核实情况后，直接按房屋实际出资人进行登记；另一种意见认为，集资房是一种资格审查很严的政策性房屋，其转让资格也就相当于转让的产权，如果直接按房屋实际出资人办理不动产登记，有违集资建房的政策初衷，也有规避税收的风险。经过协调后致认为只能登记至初始集资房名下，再按相关法律法规进行转移登记。
四是在处理历年来违法用地时，是依据当时的规划还是现行规划进行审查。一种意见认为违法用地补办审批手续应当依据现行规划进行审查，否则会影响现行规划的实施，给政府拆迁造成难度；一种意见认为违法用地的监管政府是有责任的，这么多年的违法用地，政府即没有罚款也没有拆除是不作为的表现，为保护人民群众的利益，应当按照违法用地时的规划进行审查。经过协调一致认为按第二种意见处理符合实际情况。
三、制定依据
（一）《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
　　第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
（三）《中华人民共和国物权法》
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（四）《湖南省政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发〔2017〕39号）；
（五）《湖南省国土资源厅办公室关于贯彻落实<湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知>的通知》（湘国土资办发〔2017〕195号）；
（六）《邵阳市国土资源局关于积极稳妥解决不动产统一登记中有关问题的通知》（邵国土资发[2018]7号）；
（七）《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）;
（八）《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）
第二十九条　行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。
（九）《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）
第二十五条　事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。
四、主要内容
本《补充意见》共八个方面的内容：
（一）商品房、商铺等共有土地使用权的不动产登记，不再登记具体的土地使用权分摊面积，整宗地作共有宗地登记。
（二）划拨土地上的集资房、房改房和经济适用房在申请不动产登记前，须报县财政局办理国有资产处置批复。
（三）出让土地上的集资房、安居房、经济适用房申请不动产登记的，属安居工程和经济适用房的，在办理不动产登记时，其土地性质按出让办理；属单位集资房的，房屋权利人没有向原土地权利人缴纳土地出让金的，在申请办理不动产登记前须按照即时基准地价的40%向原土地权利人缴纳土地出让金。在办理不动产登记时由原土地权利单位报县财政局办理国有资产处置批复后，县自然资源局再办理不动产登记。
（四）出让土地上的个人建房转让后已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用证的，参照隆政办发〔2018〕8号文件中关于出让土地上商品房的不动产登记办理。
（五）林权登记由县自然资源局办理，在办理过程中发现首次登记错误或相关权利人、利害关系人认为首次登记错误的，由县林业局会同县自然资源局依法处理。
（六）以房屋墙体位置为界进行了土地登记的，申请将滴水范围更正登记时，对1987年1月1日前修建好的房屋按照历史性用地处理；对1987年1月1日后修建的房屋依据用地审批资料依法处理。
（七）不动产权利人持有不动产权属证书但没有登记档案的，由不动产所在地的乡镇人民政府（街道办事处）对所登记的不动产进行现场调查，确认不动产权属来源合法、无权属纠纷、现状与登记基本一致且符合相关法律法规的规定的，应当予以认可。
（八）历年来违法用地按照违法用地时的土地管理、规划管理的相关规定补办审批手续后，再申请不动产登记。

2019年6月3日

原文关联：隆回县不动产登记遗留问题处理的补充意见

（ 一审： 二审： 三审： ）

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